松戸市の中古マンションはエルケア

【第1種中高層住居専用地域】（だいいっしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき）

都市計画法（9条）で「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。この用途地域では、建ぺい率の限度は30％から60％の範囲内で用途地域で指定され、容積率の限度は100％から300％の範囲内で都市計画で指定される。この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

（建築できるもの）
1）住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2）幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3）店舗（日用品販売店舗、喫茶店、理髪店、物品販売店舗、飲食店、銀行など）
4）2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場

（建築できないもの）
1）上記に掲げたもの以外の店舗
2）事務所
3）上記に掲げたもの以外の工場
4）ホテル・旅館
5）遊戯施設・風俗施設
6）自動車教習所
7）倉庫業の倉庫

【第1種低層住居専用地域】（だいいっしゅていそうじゅうきょせんようちいき）

都市計画法（9条）で「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は30％から60％の範囲内で都市計画で指定され、容積率の限度は50％から200％の範囲内で都市計画で指定される。

また良好な住環境を確保するため、建築物の高さが10メートル（または12メートル）以下に制限されていることがこの用途地域の大きな特徴である。これを「絶対高さの制限」と言う。なお制限が10メートル・12メートルのいずれになるかは都市計画で定められている。この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

（建築できるもの）
1）住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2）幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム

（建築できないもの）
1）大学、専修学校、病院
2）店舗
3）事務所
4）工場
5）ホテル・旅館
6）遊戯施設・風俗施設
7）自動車教習所
8）倉庫業の倉庫


【耐火建築物】（たいかけんちくぶつ）

主要構造部が火災に耐える構造であり、ドアや窓に防火設備を備えた建築物を「耐火建築物」という。
耐火建築物は建築基準法第2条9号の2で詳しく定義されている。
耐火建築物とは、主要構造部のすべてを「耐火構造」とし、延焼のおそれのある開口部（窓やドア）を「防火戸」などとした建築物のことである。
これは、主要構造部を火災に耐えるものとすることで建物の倒壊を防ぎ、同時に開口部からの火の回りによる延焼を防止するという2つの性能を有していると考えることができるだろう。

なお建築基準法が性能規定化されるのに伴って、近年では上記以外の耐火建築物も認められるようになった。それは構造が「耐火構造」でなくとも、耐火性能が正式に検証されれば、耐火建築物として認めるというものである。これによって、木造の建築物であっても耐火建築物として認定されるケースが出てきた。しかし現状ではこうした新しい耐火建築物はあくまでも例外的な存在である。　


【耐火構造】（たいかこうぞう）

建築物の主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）のすべてが、通常の火災が終了するまでの間、倒壊および延焼を防止するのに必要な耐火性能をもつとき、この建築物の構造を「耐火構造」と呼ぶ（建築基準法2条7号）。

上記の定義のように、ある建築物の構造が耐火構造であるかどうかは、各主要構造部のそれぞれが十分な耐火性能をもつかどうかによって決定されている。

例えば、鉄筋コンクリート構造は、主要構造部のすべてが十分な耐火性能をもつので、「耐火構造」であると認定されている。しかし鉄骨構造は、柱となる鉄骨が熱に弱いという弱点を持つので、そのままでは「耐火構造」にならない。そこで、鉄骨の表面を鉄網モルタルなどで覆うことによって耐火性能を高めることにより、はじめて「耐火構造」と認定される。

このように、ある建築物の構造が「耐火構造」となるかどうかは、各主要構造部を形成するさまざまな材料の組合せによって決まるものである。

なお、鉄骨造、鉄材で補強したコンクリートブロック造などは、材料の組合せによって「耐火構造」となることができるが、木造は「耐火構造」となることができない。


【大規模修繕】（だいきぼしゅうぜん）

分譲マンションの性能を維持し老朽化を防止するために、計画的に行なわれる修繕であって、多額の費用を要する修繕のことである（これに対して多額の費用を要しない計画的な修繕は「小規模修繕」という）。

具体的には鉄部塗装工事・外壁塗装工事・屋上防水工事・給水管工事・排水管工事などの各種の修繕工事を指している。

これらの修繕工事を適切に行なうためには、分譲マンションの管理組合が「長期修繕計画」を作成し、修繕積立金を積み立て、大規模修繕を実施することが不可欠である。（修繕工事の実施時期・費用等について詳しくは長期修繕計画へ）

なお大規模修繕を実施するためには、管理組合の集会で大規模修繕の実施を可決しなければならない。このとき必要とされる賛成が「区分所有者数の過半数かつ議決権の過半数」でよいのか、それとも「区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上」の賛成が必要なのかについて、従来は区分所有法の規定がやや不明確であった。

そのため多くの管理組合では後日紛争が起きることを避けるために「4分の3以上」の賛成により大規模修繕を可決する方針を採用していた。このため大規模修繕を実施する時期が遅れるケースがあった。また区分所有者の中に大きな議決権の割合を有している人がいるときは、その人の賛成がないと事実上大規模修繕が可決できないケースもあった。

しかし2002年に区分所有法が改正されたことにより上記の賛成が「過半数」でよいことが明確化されたので、大規模修繕を実施することが従来よりも容易になった。
具体的には、2002年12月11日に区分所有法第17条が次のように改正・公布された。

（改正後の17条の要旨）：共用部分の変更は4分の3以上の賛成で可決する。ただし「形状や効用が著しく変化しない場合」には、過半数の賛成で可決する。

つまり大規模修繕は、マンションの形状や効用を著しく変化させるものではなく、マンションの効用を維持するためのものであるので、過半数の賛成で実施できることになるのである。
なお上記の区分所有法第17条の改正は、公布日から6ヵ月以内に施行される予定である。


【第2種住居地域】（だいにしゅじゅうきょちいき）

都市計画法（9条）で「主として住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として60％である。
また容積率の限度は200％から400％の範囲内で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

（建築できるもの）
1）住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2）幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3）店舗（面積の制限なし）
4）事務所（面積の制限なし）
5）危険や環境悪化のおそれが非常に少ない作業場面積が50平方メートル以下の工場
6）ホテル・旅館（面積の制限なし）
7）ボーリング場・スケート場・ゴルフ練習場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等（面積の制限なし）
8）自動車教習所（面積の制限なし）

（建築できないもの）
1）上記に掲げたもの以外の工場
2）上記に揚げたもの以外の遊戯施設・風俗施設
3）倉庫業の倉庫


【第2種中高層住居専用地域】（だいにしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき）

都市計画法（9条）で「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。この用途地域では、建ぺい率の限度は30％から60％の範囲内で都市計画で指定され、容積率の限度は100％から300％の範囲内で都市計画で指定される。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

（建築できるもの）
1）住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2）幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム
3）店舗（2階以下かつ1,500平方メートル以下のものに限る。すべての業種が可能
） 4）事務所（1,500平方メートル以下のものに限る）
5）2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場

（建築できないもの）
1）上記に掲げたもの以外の店舗
2）上記に掲げたもの以外の事務所
3）上記に掲げたもの以外の工場
4）ホテル・旅館
5）遊戯施設・風俗施設
6）自動車教習所
7）倉庫業の倉庫

【第2種低層住居専用地域】（だいにしゅていそうじゅうきょせんようちいき）

都市計画法（9条）で「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている。この用途地域では、建ぺい率の限度は30％から60％の範囲内で都市計画で指定され、容積率の限度は50％から200％の範囲内で都市計画で指定される。

また良好な住環境を確保するため、建築物の高さが10メートル（または12メートル）以下に制限されていることがこの用途地域の大きな特徴である。これを「絶対高さの制限」と言う。なお制限が10メートル・12メートルのいずれになるかは都市計画で定められている。
この用途地域では次のような用途規制が行なわれている。

（建築できるもの）
1）住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
2）幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム
3）店舗（日用品販売店舗、喫茶店、理髪店等のみ）
4）2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下のパン屋等の工場

（建築できないもの）
1）大学、専修学校、病院
2）上記に掲げたもの以外の店舗
3）事務所
4）上記に掲げたもの以外の工場
5）ホテル・旅館
6）遊戯施設・風俗施設
7）自動車教習所
8）倉庫業の倉庫


【代理契約】（だいりけいやく）

宅地建物取引業者が、売買取引・交換取引・賃貸借取引について、売主の代理人や買主の代理人となって（又は貸主の代理人や、借主の代理人となって）、取引成立に向けて活動するという意味である。
宅地建物取引業者がこうした活動を行なう際に、依頼者（売主・買主・貸主・借主）と宅地建物取引業者との間に締結される契約を「代理契約」と呼ぶ。

代理契約の方法や内容については、宅地建物取引業法第34条の2（および第34条の3）によって厳しい規制が加えられている。
代理契約に関する規制は、媒介契約に関する規制と同一であるが、報酬額の最高限度が異なっている。


【タウンハウス】（たうんはうす）

2階建ての連棟式住宅のこと。各住戸の敷地は、すべての住戸の所有者が共有していることが多い。


【宅地（宅地建物取引業法における〜）】（たくち（たくちたてものとりひきぎょうほうにおける〜））

宅地建物取引業法では、宅地の定義を次のように定めている（宅地建物取引業法第2条第1号、施行令第1条）。

（1）用途地域内の土地について
都市計画法で定める12種類の用途地域内に存在する土地は、どのような目的で取引する場合であろうと、すべて宅地建物取引業法上の「宅地」である。
従って、例えば用途地域内に存在する農地を、農地として利用する目的で売却する場合であっても、宅地建物取引業法では「宅地」として取り扱う。

（2）用途地域内の道路・公園・河川・広場・水路の用地について
用途地域内の土地のうちで、5種類の公共施設の用に供されている土地については、「宅地」から除外する。具体的には、道路・公園・河川・広場・水路という5種類の公共施設の用地は「宅地」から除外される。（ただし下記の補足1を参照のこと）

（3）建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地について
建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地は、土地の原状の用途に関係なく、すべて宅地建物取引業法上の「宅地」である。
従って、例えば、土地登記簿上の地目が「田」「畑」「池沼」「山林」「原野」である土地であっても、その土地を、建物の敷地に供する目的で取引するならば、宅地建物取引業法上はすべて「宅地」として取り扱われる。
これについては、土地の所在がどこであろうと適用される判断基準である。従って、都市計画区域外の山林や原野を、建物の敷地に供する目的で取引する場合には、その山林や原野は「宅地」として取り扱われる。

（補足1）用途地域内の道路・公園・河川・広場・水路の用地を、建物の敷地に供する目的で取引の対象とする場合について：例えば用途地域内の道路用地である土地を、建物の敷地に供する目的で取引する場合には、上記（3）の基準が適用される。従って、この場合は、用途地域内の道路用地が、宅地建物取引業法上の「宅地」に該当することになる。


【畳】（たたみ）

不動産広告では、建物の間取りを表示する際には「和室6畳」「洋室8畳」「台所3畳」のように表示している。

このとき、畳数から部屋の床面積を求める方法としては、一般的には、おおよそ「畳数×1.65平方メートル」が部屋の床面積になるものと考えられていると言ってよい。

ただし実際に、ある部屋が何畳間に相当するかは、地域ごとの慣行の違いなどにより、確立したルールがあるわけではない。そのため上記の計算によって必ず正確な部屋の床面積が算出できるというわけではない。

そこで、不動産広告を規制する不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）では、次のような基準を設け、畳と床面積との関係に関する最低限のルールを定めている（規約第15条第23号）。

1）壁心の計算で求めた部屋の床面積を、広告中に表示した部屋の畳数で割ったとき、1畳当たりの床面積は少なくとも1.62平方メートル以上とならなければならない。

2）ただし新築住宅以外の建物（店舗・事務所・中古住宅など）の場合には、上記1)の例外として、1畳当りの床面積が1.5平方メートル以上1.62平方メートル未満であるものとして、部屋の床面積を畳数に換算することが許容される。

3)なお上記2)の場合においては、1畳当りの床面積が何平方メートルであるものとして畳数を求めているのかを、不動産広告中に明記しなければならない。

つまり表示規約にしたがう不動産広告では、新築住宅の場合は、部屋の床面積（壁心で計算したもの）は、少なくとも「畳数×1.62平方メートル」以上になる必要がある。

また中古住宅の場合は、部屋の床面積（壁心で計算したもの）は、少なくとも「畳数×1.5平方メートル」以上になる必要がある。

なお上記の「壁心」とは、壁の厚みの中心線で囲まれた床面積を建物の床面積とするという計算方法のことである（詳しくは「壁心」「内法」を参照）。


【建物】（たてもの）

民法では、土地の上に定着した物（定着物）であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。
具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。


【担保責任】（たんぽせきにん）

特定物の売買契約において、特定物に何らかの問題があったときに、売り主が負うべき責任を「担保責任」という（民法第561条、第563条、第565条、第566条、第567条、第570条）。

特定物とは、取引当事者がその物の個性に着目して取引するような物のことであり、具体的には美術品、中古車、不動産（土地・新築建物・中古建物）などを指す。

こうした特定物の売買では、買い主はその物の個性（長所・欠点の両方を含む）に着目して購入を決定するのであるから、仮にその物になんらかの欠点があったとしても、買い主はその欠点があることを理由に、売り主の責任を問うことはできないはずである。

しかしこれでは買い主の保護に欠けるし、売買取引の信頼性も損なわれる。
そこで法律（民法）では、担保責任の規定を設け、一定の場合には特定物の売り主に責任を負わせることとしたのである。こうした売り主の責任が「担保責任」である。

「担保責任」には具体的には次のものがある。

1）他人の所有物を売却しようとした売り主の担保責任（民法第561条･第563条）
2）物の数量が不足した場合の売り主の担保責任（民法第565条）
3）土地の上に賃借権等がある場合の売り主の担保責任（民法第566条）
4）不動産に抵当権が設定されている場合の売り主の担保責任（民法第567条）
5）物に「隠れたる瑕疵（かし）」がある場合の売り主の担保責任（民法第570条）

特に上記5）は「瑕疵担保責任」と呼ばれ、不動産の売買契約において特に重要な役割を果たしている。